1-154/1 | 1-154/1 |
9 NOVEMBRE 1995
Même si elle n'entrait en vigueur qu'au 1er août 1995, la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété a déjà fait couler beaucoup d'encre.
Aussi louables qu'aient été les intentions du ministre de la Justice et du législateur, il est patent dès à présent que bon nombre de dispositions de la nouvelle loi vont poser des problèmes considérables sur le plan juridique.
La présente proposition de loi, qui s'inspire, notamment, des observations formulées lors de plusieurs journées d'étude (notamment à l'Université de Liège, le 22 septembre 1994, et à l'Université de Louvain-la-Neuve, le 7 octobre 1994), tente de combler les lacunes de la nouvelle loi.
La loi contient une série de dispositions qui sont inacceptables pour des motifs relevant de la sécurité juridique et qu'il serait, dès lors, préférable de modifier, comme celle qui prévoit la prise en compte des abstentions pour le calcul de la majorité au sein de l'assemblée générale des copropriétaires, le point de départ de la prescription quinquennale et les conséquences du caractère impératif de la loi.
Il convient, enfin, de mettre l'accent sur une matière qui n'est pas abordée dans la présente proposition de loi, mais qui n'en est pas moins importante : les règles déontologiques auxquelles le syndic d'un immeuble à appartements devra se conformer. En vertu, notamment, de l'article 2, § 1er , quatrième alinéa, et de l'article 7, § 1er , de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services, la fixation de ces règles relève, en effet, de la compétence légale du Conseil national de l'Institut professionnel des agents immobiliers, créé par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 (protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier).
En réponse à une interpellation qui lui a été adressée au Sénat (Compte rendu analytique , 11 janvier 1995), le ministre des Petites et Moyennes Entreprises et de l'Agriculture a déclaré, notamment, que les premières élections pour l'Institut professionnel des agents immobiliers n'ont eu lieu que le 15 septembre dernier et qu'en conséquence, aucun règlement déontologique n'a encore pu être soumis à ce jour au Conseil des ministres.
Le retard pris en ce qui concerne le dépôt d'un projet de règlement entraîne, à l'évidence, des conséquences graves pour toutes les parties concernées. Il s'impose de fixer des règles déontologiques, notamment, d'une part, pour ce qui est de l'emploi des langues (lors des assemblées et dans les documents) par les syndics d'immeubles à appartements sis, par exemple, dans la région bilingue de Bruxelles-Capitale, pour éviter que les droits et les intérêts de certains propriétaires ou locataires ne soient violés, et, d'autre part, pour ce qui est des conflits d'intérêts concernant les syndics, les présidents et les liquidateurs (actuellement, la « dualité d'intérêts » concernant le syndic est la seule question réglée, mais elle ne l'est que dans la mesure où le syndic participe à l'assemblée générale; elle ne l'est pas en dehors de ce cas).
L'on pourrait également envisager la tarification des services du syndic ou une obligation, pour tous les syndics, de présenter spontanément, à la demande des intéressés, quels qu'ils soient (propriétaires ou locataires), les pièces justificatives sur lesquelles sont basés leurs calculs (ce qu'ils ne font pas toujours actuellement).
Articles 2 et 3
Une erreur matérielle s'est glissée dans le texte de l'article 577-3, premier alinéa (deuxième phrase) du Code civil. Si la nature des biens ne justifie pas l'application de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété, les copropriétaires peuvent décider à l'unanimité de ne pas appliquer ces dispositions.
Toutefois, si l'on applique le texte légal à la lettre, l'article 577-2, § 9, n'est pas non plus applicable lorsque tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation (Mostin, C., « Le champ d'application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994 », Actes du colloque « Copropriété » organisé par le Centre de recherches juridiques de l'U.C.L. , 7 octobre 1994, p. 37). C'est contraire à l'intention manifeste du législateur.
Il est proposé, dès lors, de limiter la possibilité de déroger à l'application de la loi moyennant un accord unanime, aux seules dispositions de la section II du livre II, titre II, chapitre III, du Code civil.
L'article 577-3, premier alinéa, du Code civil dispose que les principes relatifs à la copropriété forcée, énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la section II du livre II, titre II, chapitre III, du même Code ne s'appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation, mais il ne dit pas quand les copropriétaires doivent s'accorder sur celle-ci.
De plus, le texte ne permet pas de dire clairement si l'accord d'un copropriétaire une fois qu'il a été donné est encore révocable.
Le texte de la loi se prête donc à trois interprétations :
Selon la première, il pourrait suffire que tous les copropriétaires s'accordent pour ne pas appliquer le régime contraignant de la copropriété à leur immeuble, au moment où la copropriété est entièrement constituée (c'est-à-dire lors de l'attribution du dernier « lot »). Dans ce cas, les copropriétaires qui auraient donné leur accord, leurs ayants droit (par exemple leurs héritiers) et les nouveaux copropriétaires (par exemple les acquéreurs d'un appartement existant) ne pourraient plus annuler l'accord donné par les copropriétaires initiaux.
Selon la deuxième, les copropriétaires qui ont donné leur accord (ainsi que leurs ayants droit) n'auraient plus le droit de révoquer leur accord à partir du moment où le dernier lot aurait été attribué. Les nouveaux copropriétaires pourraient, toutefois, déclarer, dans ce cas, qu'ils veulent voir appliquer le régime contraignant de la copropriété forcée.
Selon la troisième, les copropriétaires « initiaux » et « nouveaux » auraient toujours la faculté de révoquer leur accord.
La modification du texte légal proposé ici dissipe l'incertitude juridique dans la mesure où elle implique que :
a) ce n'est qu'au moment de l'attribution du dernier lot que l'on peut constater que tous les copropriétaires d'un bâtiment ou d'un groupe de bâtiments s'accordent à ne pas appliquer les dispositions impératives de la section II du livre II, titre II, chapitre III du Code civil;
b) l'accord une fois donné est irrévocable (même celui des nouveaux copropriétaires, par exemple les acquéreurs ou les héritiers d'un lot), à moins que la nature des biens soit modifiée de telle manière que l'application de la section II du livre II, titre II, chapitre III du Code civil soit à nouveau justifiée.
Article 4
Selon l'article 577-9, § 1er , deuxième alinéa, du Code civil, « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires. »
La loi ne précise cependant pas quelle est la sanction que l'on inflige dans les cas où le syndic n'a pas été informé préalablement.
Au cours de la discussion de l'article 577-9, § 1er , deuxième alinéa, le ministre de la Justice a déclaré :
à la Chambre des représentants (Doc. Chambre, 851/7, p. 31), que l'action est irrecevable, si le syndic n'a pas été informé;
au Sénat, que l'action est recevable, mais que le propriétaire qui ne respecte pas l'obligation imposée par l'article 577-9, § 1er , deuxième alinéa, peut être condamné au paiement de dommages-intérêts si les conditions de l'article 1382 du Code civil sont remplies (Doc. Sénat, 1992-1993, 712-2, p. 131).
La Cour de cassation française a jugé, le 30 mars 1978, que l'infraction à l'article 15, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, qui contient une disposition similaire à celle du nouvel article 577-9, § 1er , deuxième alinéa, du Code civil, n'emporte pas l'irrecevabilité de la demande (du Castillon, L., « Contentieux de la copropriété », Actes du colloque « Copropriété » organisé par le Centre de recherches juridiques de l'U.C.L. , 7 octobre 1994, p. 159).
Nous proposons, toutefois, pour exclure toute contestation résultant de problèmes d'interprétation, d'indiquer explicitement dans le texte de la loi même, quelle est la sanction à infliger en cas d'infraction à l'article 577-9, § 1er , deuxième alinéa.
Article 5
Selon le texte actuel de l'article 577-5, § 3, du Code civil (entré en vigueur le 1er août 1995), l'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que des biens meubles.
Cela signifie, notamment, que l'association des copropriétaires ne peut être propriétaire de l'immeuble en copropriété.
Selon une jurisprudence constante, l'action en responsabilité décennale contre l'entrepreneur et/ou l'architecte d'un immeuble ne peut être engagée que par le propriétaire de l'immeuble (Delvaux, A., Traité juridique des bâtisseurs, Bruxelles, Bruylant, 1968, p. 671, nº 441).
Il s'ensuit que l'association des copropriétaires ne possède pas la qualité requise pour engager, au nom de la collectivité des copropriétaires, une action en responsabilité décennale contre l'entrepreneur ou l'architecte d'un immeuble à appartements, au cas où l'on viendrait à constater des vices affectant la stabilité de l'immeuble.
Cela n'est pas conforme à l'esprit de la loi du 30 juin 1994.
Nous proposons, dès lors, de conférer explicitement à l'association des copropriétaires la qualité légale requise pour engager ce type d'actions.
La référence à l'article 577-6, § 6, du Code civil implique de surcroît qu'une majorité absolue des voix à l'assemblée générale suffira pour que l'engagement d'une action puisse être décidée (sauf si les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité).
Article 6
Cet article présente une lacune par rapport au contenu des discussions menées en commission de la Justice du Sénat en vue de l'élaboration de l'article 577-6, § 2, du Code civil.
La commission du Sénat a, en effet, adopté un amendement (Doc. Sénat, 1992-1993, 712-2, p. 78) selon lequel l'assemblée générale pouvait également être convoquée « à l'invitation du conseil de gérance ».
Cet amendement qui fut d'abord adopté en Commission de la Justice, contre le gré du ministre, fut, toutefois, rejeté ensuite en séance plénière du Sénat à la suite d'un amendement gouvernemental (Doc. Sénat, 712-23) qui rétablissait le texte initial du projet de loi. On suggère, dès lors, d'insérer à nouveau les termes supprimés à tort.
On ne peut, en effet, pas perdre de vue que le conseil de gérance d'un immeuble à appartements a, en application de la nouvelle législation, pour mission « d'assister le syndic et de contrôler sa gestion » (art. 577-7, § 1er , 1º, du Code civil).
Le conseil de gérance devient donc en quelque sorte un conseil de surveillance plutôt qu'un véritable organe de gestion de l'immeuble.
À cet égard, il nous semble que le conseil de gérance devrait avoir la possibilité, par exemple au cas où un conflit l'opposerait au syndic, de confier à l'assemblée générale la décision sur le point en question : selon le texte de loi actuel, l'assemblée générale ne peut être convoquée à l'initiative du syndic (art. 577-8, § 4, 1º), par un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quote-parts dans les parties communes (art. 577-6, § 2) ou sur l'ordonnance du juge, à la demande d'un copropriétaire, quel qu'il soit (art. 577-9, § 3). Dès lors, les copropriétaires individuels sont, en quelque sorte, chargés d'une mission qui, à notre avis, pourrait très bien être confiée aussi au conseil de gérance.
Article 7
Le ministre de la Justice a confirmé l'interprétation d'un membre de la Chambre des représentants (Doc. Chambre, 1992-1993, 851/7, p. 25) selon laquelle les majorités se calculent, au sein de l'assemblée générale, sur la base du nombre de voix émises, abstentions y comprises.
Si l'on suit cette interprétation, le membre de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'abstient, vote, en fait, contre la proposition; il n'approuve pas la décision, mais on considère qu'il a « émis » une voix qu'il faut prendre en compte pour ce qui est de la fixation de la majorité requise.
C'est illogique et inadmissible, étant donné qu'il n'y a plus aucune différence entre la situation dans laquelle un copropriétaire vote contre une proposition et celle dans laquelle il s'abstient.
C'est pourquoi nous proposons de mentionner explicitement, dans la loi, que les abstentions ne peuvent pas être considérées comme des voix émises.
Article 8
Selon l'article 577-7, § 1er , 1º et 2º, du Code civil, l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts ou des quatre cinquièmes des voix.
D'autre part, l'article 577-6, § 5, deuxième alinéa, du Code civil, dispose que nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Certains auteurs ont déjà posé la question de savoir si, pour le calcul de la majorité des trois quarts ou des quatre cinquièmes, visée à l'article 577-7, § 1er , 1º et 2º, du Code civil, il faut appliquer préalablement la limitation de l'article 577-6, § 5, deuxième alinéa, du Code civil, ou s'il faut prendre en compte le nombre total de voix présentes ou représentées à l'assemblée générale (sans appliquer d'abord la limitation prévue à l'article 577-6, § 5, deuxième alinéa).
Cette question complexe, qui revêt une importance cruciale dans la pratique, peut être illustrée par un exemple.
Prenons un immeuble détenu par six copropriétaires (A, B, C, D, E et F) qui disposent des nombres de voix suivants : A = 300; B = 300; C = 250; D = 250; E = 200; F = 200.
A est porteur de deux procurations. La première lui a été donnée par B et la deuxième par C. D, E et F sont présents en personne. À l'ordre du jour figure une proposition de décision concernant des travaux à réaliser dans l'immeuble. Pour pouvoir prendre une décision en la matière, il faut une majorité des trois quarts des voix (art. 577-7, § 1er , 1º, b). A, D et E votent pour, F vote contre. La décision aura-t-elle été adoptée à une majorité des trois quarts des voix ?
Réponse : D dispose de 250 voix, E de 200 voix et F également de 200 voix. A dispose de 300 + 300 + 250 = 850 voix, mais ce nombre est ramené à 650, étant donné que D, E et F ne disposent ensemble que de 650 voix. Si l'on additionne les voix « pour », on arrive à 650 + 250 + 200 = 1 100 voix. Comme F vote contre, il y a 200 voix contre.
Si l'on considère que le nombre total de voix présentes ou représentées s'élève à 1 300 (soit A (réduit) = 650 + D = 250 + E = 200 + F = 200), alors il faut conclure que la proposition a été adoptée (puisque 1 100 voix pour représentent 80,4 p.c. de 1 300, soit plus des trois quarts des voix).
Par contre, si l'on considère que le nombre total de voix présentes ou représentées s'élève à 1 500 (c'est-à-dire A (non réduit) = 850 + D = 250 + E = 200 + F = 200), alors il faut conclure que la proposition a été rejetée (puisque 1 100 voix pour représentent 70,3 p.c. de 1 500, soit moins des trois quarts des voix).
Le ministre de la Justice a confirmé à la Chambre des représentants que c'est le nombre de voix émises qu'il faut prendre en compte pour vérifier si une proposition donnée obtient la majorité requise à l'assemblée générale (Doc. Chambre, 1992-1993, 851/7, p. 25).
Toutefois, comme il n'est pas certain que les juges de paix, les tribunaux et la Cour de cassation suivront cette interprétation, il est souhaitable que l'on précise dans une loi que les majorités des trois quarts et des quatre cinquièmes doivent être calculées sur la base du nombre de voix émises, c'est-à-dire après l'application préalable de la réduction prévue à l'article 577-6, § 5, deuxième alinéa, du Code civil.
Article 9
Selon le texte de la loi, le délai de prescription ne commence à courir qu'à partir du moment où l'acte de clôture de la liquidation est transcrit au bureau de la conservation des hypothèques.
Cette règle vaut pour toutes les actions en justice, c'est-à-dire tant celles qui sont formées contre les liquidateurs que celles qui sont formées contre les copropriétaires, l'association des copropriétaires et le syndic.
La loi ne garantit en rien, ainsi, la sécurité juridique, notamment des copropriétaires et des syndics d'immeubles à appartements.
En effet, le copropriétaire qui vend son appartement et le syndic dont la mission prend fin peuvent être attaqués en justice pendant toute l'existence de l'association des copropriétaires (c'est-à-dire dans la pratique : l'immeuble) et même jusqu'à cinq ans après sa dissolution.
De surcroît, la disposition actuelle ne règle pas la prescription des actions engagées contre le syndic provisoire.
En ce qui concerne les actions dirigées contre les copropriétaires, l'association des copropriétaires et le syndic provisoire, nous proposons, dès lors, de fixer un délai de prescription spécial de cinq ans sans en indiquer le point de départ. La prescription commencera, dès lors, à courir à partir du jour où naît l'action, et ce, conformément au droit commun (cf. H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge , Bruxelles, Bruylant, 1957, T. VII, p. 1043, nº 1147 : « Pour calculer le délai de la prescription, il importe avant tout d'en connaître le point de départ. Le principe qui gouverne la matière est simple : la prescription étant une défense opposée à une action tardive, ne commence évidemment à courir qu'au jour où naît cette action »).
Article 10
En vertu des articles 577-2, § 9, quatrième alinéa, et 577-14, du Code civil, les dispositions de l'article 577-2, § 9, et de toute la section II du livre II, titre II, chapitre III du Code civil sont « impératives ».
Une controverse s'est fait jour au niveau de la doctrine juridique au sujet des conséquences concrètes de cette disposition.
La question se pose de savoir si les dispositions des statuts des immeubles à appartements qui s'avéreront contraires aux dispositions impératives de la loi du 30 juin 1994 seront remplacées de plein droit (c'est-à-dire automatiquement ou non) par les dispositions de la nouvelle loi.
Selon le ministre de la Justice, ce serait effectivement le cas (Doc. Sénat, 1992-1993, 712-2, p. 154), mais son point de vue est contesté par plusieurs auteurs qui estiment que les dispositions contraires ne pourront être annulées par un tribunal que si une partie lésée engage une action pour obtenir qu'elles le soient. En effet, la loi est simplement « impérative ». Elle n'est pas d'ordre public (cf. , notamment, Casman, H., « Application dans le temps » dans Actes du colloque « Copropriété » de la Faculté de droit de l'Université de Liège , 22 septembre 1994, p. 3-4; Mostin, C., « Le champ d'application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994 », Actes du colloque « Copropriété » organisé par le Centre de recherches juridiques de l'U.C.L. , 7 octobre 1994, p. 42 et suivantes).
Nous estimons que, pour servir au mieux la sécurité juridique, il faudrait prévoir que les dispositions contraires des statuts sont remplacées de plein droit par les dispositions impératives de la nouvelle loi, comme le ministre de la Justice le propose à juste titre. Il conviendrait donc de régler expressément la question par la voie légale.
| Leo GOOVAERTS. |
Article premier
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Dans l'article 577-3, premier alinéa, deuxième phrase, du Code civil, sont apportées les modifications suivantes :
1º le mot « Ils » est remplacé par les mots « Les dispositions de la présente section »;
2º les mots « lors de l'attribution du dernier lot » sont insérés après les mots « s'accordent sur cette dérogation ».
Art. 3
Dans l'article 577-3, premier alinéa, du même Code, est insérée, après les mots « s'accordent sur cette dérogation », la phrase suivante : « Les copropriétaires qui ont donné leur accord ne peuvent pas le révoquer, et les nouveaux copropriétaires ne peuvent pas l'annuler, à moins que la nature des biens ait été modifiée à tel point que l'application de la présente section se justifie à nouveau. »
Art. 4
L'article 577-9, § 1er , deuxième alinéa, du même Code est complété par ce qui suit : « , sans que l'infraction au présent article entraîne l'irrecevabilité de la demande en droit, sans préjudice de la responsabilité sur la base du droit commun s'il échet ».
Art. 5
L'article 577-5, § 3, du même Code est complété par ce qui suit :
« Toutefois, une action peut être formée valablement par l'association des copropriétaires sur la base des articles 1792 ou 2270. L'assemblée générale décide conformément à l'article 577-6, § 6. »
Art. 6
Dans l'article 577-6, § 2, du même Code, les mots « à l'invitation du conseil de gérance, si celui-ci a été désigné, ou » sont insérés entre les mots « être convoquée » et les mots « d'un ou de plusieurs copropriétaires ».
Art. 7
L'article 577-6, § 6, du même Code est complété par la disposition suivante : « Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises. »
Art. 8
Dans l'article 577-7, § 1er , du même Code, sont apportées les modifications suivantes :
1º au 1º, le mot « émises » est inséré après les mots « trois quarts des voix »;
2º au 2º, le mot « émises » est inséré après les mots « quatre cinquièmes des voix ».
Art. 9
L'article 577-13, § 5, du même Code est remplacé par ce qui suit :
« § 5. Toutes les actions contre les copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et le syndic provisoire se prescrivent par cinq ans.
Toutes les actions contre les liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la transcription prévue au § 4. »
Art. 10
L'article 577-14 du même Code est complété par un deuxième alinéa rédigé comme suit :
« Les dispositions de l'acte de base et du règlement de copropriété sont réputées remplacées de plein droit par les dispositions de la présente section ou par les dispositions de l'article 577-2, § 9, lorsqu'elles sont contraires à celles-ci. »
| Leo GOOVAERTS. |